Abogado de Albacete con experiencia le ofrece sus servicios para solucionar cualquier problema relativo a su contrato de arrendamiento de vivienda o de local de negocio: actualización de renta, duración del contrato, prorrogas, derechos de tanteo y retracto del inquilino, obras, subrogación en el contrato, procedimiento judicial de desahucio y reclamación de rentas, etc. Primera consulta gratuita.

1ª.- ¿Puede el arrendatario de un vivienda en alquiler realizar obras en la vivienda directamente y sin consultar con el propietario?

No, no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador.

2ª.- ¿A quién le corresponde la realización de las obras de mejora?

Al arrendador. Él es quien tiene que encargarse de realizar todas las reparaciones necesarias para que la vivienda tenga las condiciones mínimas de habitabilidad. Solo estaría exento cuando el deterioro fuera provocado por el inquilino o cuando el inmueble resulte destruido por un incendio, inundación, etc.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda son por cuenta del inquilino.

3ª.- ¿A quién le corresponde el pago de la reparación de la caldera en un arrendamiento de vivienda?

Se trata de una cuestión discutida en los Tribunales y sobre las que existen dos posturas contrapuestas, que interpretan de forma distinta el artículo 21, 1º y 4º de la LAU, a saber:

– Entre las sentencias que entienden que los gastos de la reparación de la caldera en un arrendamiento serán a cargo del arrendador se encuéntrala dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia de 26-12-2008, Nº de Sentencia: 23/2009, Nº de Recurso: 592/2008, que en su Fundamento de Derecho Tercero expone: “En definitiva, debe aplicarse el artículo 21 de la LAU , que dispone que «el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 CC . Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario», sin que podamos admitir que la avería del termo eléctrico, de cuya lamentable situación queda constancia en las fotografías acompañadas a la demanda, sea imputable a una actuación negligente del inquilino, pues no existe la mínima prueba sobre este hecho, ya que la arrendadora, tras ser requerida por el inquilino en sucesivas ocasiones para que reparase la avería, se desentendió de sus obligaciones y ni siquiera se preocupó, mandando a un técnico, de comprobar el origen y alcance de la avería”.

– Por el contrario, entre las sentencias que los gastos de reparación de la caldera serán de cargo del arrendatario se encuentra, entre otras, la dictada por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 25-10-2010, Nº de Sentencia: 433/2010 – Nº de Recurso: 785/2009, que en su Fundamento de Derecho Segundo expone: “…No cabe duda de que, por ley, el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Pero para evitar subjetividades y conflictos, también establece la ley, como hemos visto en el párrafo 4 del artículo 21 LAU, que «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». Si tenemos en cuenta que lo que la demandante denuncia son averías en la caldera y en la lavadora, hay que admitir que se trata de elementos de uso muy frecuente en la casas sea para la higiene de sus habitantes sea para el lavado de la ropa y que, en consecuencia, sufren un desgaste especial que, de vez en cuando, se traduce en pequeñas reparaciones o tareas de mantenimiento (limpieza de filtros, sustituciones piezas u otros elementos…). Averías, a veces tan normales, que es preciso reparar de modo inmediato y que, por lo general (excepción hecha de algunos fontaneros o servicios técnicos), comportan un gasto normal en una vivienda. Cosa distinta sería la «sustitución» de un elemento incorporado a la vivienda (calentador, frigorífico, cocina, lavadora, etc)”.

4ª.- ¿Si el propietario realiza obras en la vivienda alquilada puede elevar la renta al inquilino?

Sí, pero tiene que ser en las siguientes condiciones:

– Es un derecho que solo puede ejercitarse transcurrido el plazo mínimo legal de cinco años.

– Es un derecho vinculado a obras de mejora no a reparaciones necesarias de conservación que son, por cuenta del arrendador salvo aquellas que sean fruto del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

– En todo caso el arrendatario puede pactar en el contrato la exclusión del derecho a elevar la renta en caso de obras de mejora.

– En ningún caso, el derecho a elevar la renta puede exceder del 20% de la renta anual vigente en el momento de la terminación de las obras.

– La efectividad del derecho de elevación de renta exige la notificación por escrito del arrendador al arrendatario, una vez finalizadas las obras, justificando debidamente los cálculos y los costes de las obras.

A partir de la reforma operada por el RD Ley 7/2019, de 1 de marzo: La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 5 años de duración del contrato (o 7 si el arrendador es persona jurídica), le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Desde el inicio de la vigencia del contrato, y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora e incrementarse la renta, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos.

5ª.- Si el propietario del piso donde vivo de alquiler decide venderlo, ¿me lo tiene qué comunicar? ¿Qué ocurre si el propietario vende la vivienda sin notificarme la venta?

Deben comunicarle la intención de vender la vivienda y usted, como inquilino, tiene un derecho de adquisición preferente. El propietario debe ofrecerle la compra del piso informándole del precio y las condiciones. Usted dispone de un plazo de 30 días para contestar.

Si el propietario no le ha hecho esa oferta o vende el piso a otra persona a un precio inferior al notificado, usted puede impugnar la venta y adquirirlo en las condiciones en las que se ha vendido; es el llamado derecho de retracto, y puede ejercitarlo en el plazo de 30 días desde la notificación de la venta.

A partir de la reforma operada por Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo desaparece la exigencia de inscripción registral del contrato de arrendamiento para poder ser oponible frente a terceros con derechos posteriores, ya que se establece que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica (art. 14 LAU).

6ª.- ¿Qué derechos tiene el cónyuge del inquilino en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial?

En estos casos, el cónyuge que no es titular del contrato puede seguir viviendo si así lo establece la sentencia judicial, comunicándoselo al propietario en un plazo máximo de dos meses desde la sentencia. El cónyuge pasará a ser el titular del contrato.

Si el cónyuge arrendatario, sin el consentimiento del otro, desiste del contrato de arrendamiento o abandona la vivienda, el contrato puede continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquel siempre que éste notifique al arrendador su voluntad de continuar en el arrendamiento durante el plazo de un mes desde el abandono.

7ª.- ¿El propietario puede acceder a la vivienda si está alquilada, sin previo aviso?

El propietario no puede acceder a la vivienda que tiene alquilada sin previo aviso. Si el propietario necesita, siempre por causa justificada y no aleatoria, acceder al piso arrendado deberá preavisar al arrendatario con suficiente antelación para que este pueda organizarse. En caso que el arrendatario no permita este acceso, estando preavisado, será responsable de las posibles consecuencias de esta negativa.

8ª.- ¿En qué consiste la cesión de contrato de arrendamiento?

Por la cesión de contrato de arrendamiento el inquilino o arrendatario de un inmueble (cedente) transmite a un tercero (cesionario) todos los derechos y obligaciones que pactó en el alquiler original, pasando el nuevo inquilino a ocupar su posición del anterior en el contrato frente al arrendador, finalizando en consecuencia el primer contrato de alquiler.

Hay que tener en cuenta las siguientes reglas que operan en la cesión de contrato:

– El arrendatario necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. No puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que el arrendador o propietario principal le autorice.

– Si se produce la cesión con el consentimiento, el anterior inquilino es sustituido por el nuevo, subrogándose en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al arrendador.

– Cuando la finca arrendada se destine a un negocio, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador (quien tiene derecho a elevar hasta un 20% el precio por la renta).

9ª.- ¿Qué es el subarriendo?

Mediante un contrato de subarriendo, el inquilino puede alquilar a un tercero el uso de toda o parte de la vivienda que él tiene arrendada. Al contrario que en la cesión, se mantiene la relación contractual principal entre arrendador y arrendatario, así como sus cláusulas. Por tanto, nace un nuevo contrato en las mismas condiciones y sin extinguir el contrato de alquiler principal.

Las siguientes reglas operan en el subarrendamiento:

– La Ley de Arrendamientos Urbanos solamente permite el subarriendo parcial (no en su totalidad). El arrendatario que subarrienda, debe permanecer en la vivienda, pues en caso contrario se trataría de una cesión de arrendamiento.

– Para que sea perfectamente válido, el subarriendo deberá realizarse con consentimiento previo, expreso y por escrito del propietario o arrendador. Es imprescindible que esté de acuerdo, pues si no lo autoriza, tendrá automáticamente la facultad de finalizar el contrato.

– Si el uso de una vivienda es temporal y a título gratuito no se considera subarriendo, por ejemplo, cuando hay amigos o familiares de visita. Tampoco lo será cuando tiene fines comerciales o turísticos, pues entonces se trata de un contrato de hospedaje.

– El contrato de subarriendo de la vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento original.

– La renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.

– Cuando en la finca alquilada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento previo del arrendador (aunque si es conveniente que se le notifique) y podrá elevar la renta un 10% del precio del contrato de alquiler original.

– El subarriendo o subarrendamiento es por naturaleza un acuerdo que resulta del contrato de arrendamiento principal. Por tanto, terminará si se finaliza el alquiler original.

10ª.- ¿Qué es la subrogación?

Es la situación que se produce cuando el arrendatario falleciera durante la vigencia del contrato de arrendamiento, habida cuenta que el contrato no tiene por qué extinguirse necesariamente, sino que pueden continuar como arrendatarios y subrogarse en el contrato las siguientes personas:

– El cónyuge o pareja de hecho del arrendatario, si convivía con él.

– Los descendientes del arrendatario, si convivían con él.

– Los ascendientes y los hermanos del arrendatario que hayan convivido con él habitualmente.

– Minusválidos de al menos el 65%, siempre que sean parientes del arrendatario dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido con él.

Si hay varios parientes con derecho a subrogarse deberán acordar por unanimidad quién de ellos continúa como arrendatario, pero si no llegan a un acuerdo, tiene preferencia para subrogarse quien tenga el parentesco más cercano: 1º el cónyuge o pareja de hecho, 2º los hijos, 3º ascendientes, etc.

Quien finalmente vaya a continuar con el arrendamiento deberá:

1. Notificarlo por escrito al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.

2. Indicar la relación de parentesco con el inquilino: cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos establecidos para la subrogación. Estas pruebas incluyen el libro de familia, capitulaciones matrimoniales, contrato de alquiler de la vivienda común, etc.

3. Acompañar de un certificado de defunción del Registro Civil.

A partir de la reforma de marzo de 2019 (RDL 7/2019) la regulación es la siguiente: En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato: El cónyuge o pareja de hecho no separado; los descendientes sujetos a su patria potestad o tutela, o que hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes; los ascendientes que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes; los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores; los familiares hasta tercer grado colateral que sufran una minusvalía igual o superior al 65% que hayan convivido con él durante los dos años anteriores. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 años (o 7 si el arrendador es persona física), las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación por fallecimiento del arrendatario cuando este tenga lugar transcurridos los 5 o 7 primeros años, o que el arrendamiento se extinga a los 5 o 7 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. No podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, discapacitados o mayores de 65 años.

11ª.- ¿En qué casos puede el arrendador resolver el contrato de arrendamiento antes de la finalización del plazo del mismo?

La ley establece que el arrendador puede resolver el contrato por las siguientes causas:
– Falta de pago de la renta o de cualesquiera cantidades por cuenta del arrendatario, por ejemplo, los gastos de comunidad cuando su repercusión al arrendatario haya sido pactada por las partes.

– Falta de pago de la fianza o sus actualizaciones.

– El subarriendo o la cesión que no hayan sido consentidos por el arrendador.

– Realización de daños causados dolosamente por el arrendatario.

– Realización de obras no consentidas por el arrendador, de ser dicho consentimiento requerido por la Ley.

– Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

– Cuando el inmueble deje de destinarse por el arrendatario al fin primordial de cubrir la necesidad de vivienda permanente.

12ª.- ¿Tiene el arrendatario que pagar los impuestos y gastos generales de la finca?

Sí, siempre que se recoja en el contrato de arrendamiento. En el art. 20 LAU 1994 se regula la posibilidad de que se convenga en el arrendamiento de vivienda el pacto de que el arrendatario subvenga a los gastos del inmueble y sus impuestos.

Lo que el art. 20.1 LAU 1994 denomina «gastos adecuados para el adecuado sostenimiento del inmueble», se identifican con la contribución del copropietario a los gastos generales de la comunidad de propiedad horizontal, condominio, o propiedad única del edificio en que se integra la vivienda.

La cláusula del contrato de arrendamiento de vivienda que, por encima de agregar a la renta los gastos de conservación y mantenimiento, incluye aquellos otros que son estructurales, y quedan en beneficio de la propiedad -fondo de reserva de propiedad horizontal, elementos comunes que se reparan o mejoran de modo extraordinario, instalación de nuevos servicios comunitarios, etc.-, será nula por perjuicio al arrendatario.

Además del consabido Impuesto de Bienes Inmuebles, cualquier tributo estatal, autonómico, o local, puede ser pactado a cargo del arrendatario, sin que pueda ello estudiarse como perjudicial para éste, dada la libertad legal explícita. El art. 20.1 párrafo 4.º «in fine» LAU 1994 asevera que el pacto de pago de tributos no afectará a la Administración -Administración tributaria, en términos de la vigente LGT-, queriendo expresar que el contrato entre arrendador y arrendatario sobre tal materia, «res inter alios» atinente a créditos de Derecho Público, resulta indiferente de cara a exigir el cumplimiento por la Recaudación a quien ocupe la situación legal de «obligado tributario» conforme a los arts. 35 y ss. LGT, y sin perjuicio de que quien pague pueda repetir frente a la parte que tenga por contrato la obligación de satisfacer el tributo.

A partir del Real Decreto Ley 7/2019 los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (art. 20 LAU). Y a partir también de la última reforma de marzo de 2019 se exceptúa de la obligación de repercutir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público y el alquiler tenga una renta limitada por una norma jurídica. Además, se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, para que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal. Por último, se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica (arts. 63, 72 y 74 de la LRHL).

13ª.- ¿Que puede hacer el propietario cuando el inquilino no le paga la renta o cantidades asimiladas a la renta recogidas en el contrato?

En esta caso, el arrendador debe iniciar un procedimiento judicial llamado juicio de desahucio por falta del pago de la renta, por el que se consigue que el arrendador moroso si no consigna el dinero adeudado sea lanzado de la vivienda.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ha modificado de nuevo el juicio de desahucio por falta de pago, que afecta especialmente a los apartados 3 y 4 del art. 440 LEC, previendo que el requerimiento sirva de citación en caso de oposición del demandado, y para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiere oposición; de modo que en este último caso, si el demandado no atendiere al requerimiento de pago, o no compareciese para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto, dando por terminado el juicio, y se procederá al lanzamiento.

El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo introduce la siguiente modificación:

En los procedimientos de desahucios, el órgano judicial deberá fijar fecha y hora exactos del lanzamiento y se informará al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, para que, si estos aprecian situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notifique inmediatamente al órgano judicial y se suspenda el proceso durante un mes (o tres si el arrendador es persona jurídica) para que durante este plazo se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas (arts. 440 y 441 LEC).

14ª.- ¿En el procedimiento de desahucio puedo pedir también el abono por el arrendatario de las cantidades adeudadas?

Si, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite acumular en el mismo procedimiento el desahucio del inquilino y la reclamación de las cantidades adeudadas. En atención a la previsión expresa del art. 437.4.3.ª LEC, está legalmente admitida la acumulación objetiva de acciones en juicio verbal de las de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas.

El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.124 CC.

Hay que tener en cuenta lo dispuesto por el art. 220.2 LEC para los casos de reclamaciones de rentas periódicas, pues cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio, permite que, reclamándose expresamente, la sentencia, el auto o el decreto que haya de dictarse incluya la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Asimismo, para el caso de que el demandado no atendiere al requerimiento de pago o no compareciese para oponerse o allanarse, o si el demandado atendiese al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que reclamase, dispone el art. 440.3 párrafo 7.º LEC que el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado, e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.