Importancia de la hipoteca
Las hipotecas son un producto muy técnico, muy sofisticado, muy beneficioso, pero que nos compromete también mucho patrimonialmente. Por su propia naturaleza, la hipoteca plantea un específico problema de transparencia.
Información al consumidor y transparencia en las hipotecas
Es importante la información al consumidor y la transparencia material. Los deberes de información precontractual en el crédito inmobiliario se deben exigir. El consumidor debe tener información sobre las cláusulas hipotecarias en una fase preliminar a la firma del préstamo para poder decidir.
Base legal de la nulidad de las cláusulas hipotecarias
Tanto el art. 89 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios como el art. 6 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, son la base legal para considerar que las cláusulas de las hipotecas que imponen los gastos de notario, registro o fiscales al consumidor, son nulas de pleno derecho.
Nulidad de la «cláusula de gastos» en las hipotecas
La cláusula que atribuye al prestatario todos los gastos de formalización, inscripción, gestión y tributación ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo. Han surgido dudas en relación a si es el prestatario o el prestamista quien debe asumir en cada caso su pago. Existen sentencias de distintas Audiencias Provinciales que discrepan y mantienen posturas opuestas. Las discrepancias estriban, sobre todo, en el pago del impuesto de actos jurídicos documentados.
Postura del Tribunal Supremo
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto recientemente dos recursos de casación en relación con sendas reclamaciones de consumidores, que les atribuían el pago de todos los gastos e impuestos generados por la operación. El Tribunal Supremo ha establecido que sobre dicho impuesto deben distinguirse diversas situaciones:
a) Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario. Sobre este particular, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario.
b) Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.