Abogado de Albacete con experiencia le ofrece sus servicios para solucionar cualquier problema sobre su comunidad de propietarios: procedimiento contra vecinos morosos, que gastos se pueden reclamar, contra quien hay que dirigir la demanda, prescripción de las deudas, de qué cantidades responde el nuevo propietario cuando se transmite la vivienda, etc. Primera consulta gratuita.
1ª.- ¿Cuántas cuotas de la comunidad tiene que adeudar un vecino para proceder a entablar acciones judiciales contra él?.
Con una sola mensualidad que deba se puede entablar acciones judiciales en su contra. Sin embargo, previamente debe celebrarse una Junta de Propietarios en la que se apruebe la liquidación de la deuda y el acuerdo de acudir a la vía judicial. Además, el vecino que adeude alguna cuota ha de ser notificado de modo fehaciente, mediante un escrito llevado a cabo por el secretario y firmado por el Presidente. Una vez llevados a cabo estos trámites, se puede acudir a la vía judicial.
2ª.- ¿Qué ocurre si no he comunicado a la Comunidad de propietarios la venta de mi vivienda y el comprador deja de pagar las cuotas?
La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación del propietario del inmueble de comunicar al secretario de la Comunidad de Vecinos la venta del piso así como los datos del nuevo propietario. En el caso de que el propietario anterior haya incumplido con la obligación de comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad, aquel responderá solidariamente con el nuevo titular por las deudas posteriores. De todos modos, dicha previsión normativa no debe llevar a equívocos, pues en puridad sólo permite dirigir la petición del juicio monitorio contra el anterior titular del inmueble en el caso de que la comunidad desconozca la identidad del actual, puesto que si la conoce ya no tiene sentido la responsabilidad solidaria, pues la ley exonera de responsabilidad al anterior titular en los casos en que el hecho de la transmisión resultare notorio, así como cuando los órganos de gobierno de la comunidad hayan tenido conocimiento del cambio de titularidad por cualquier medio.
3ª.- ¿Qué sucede con las deudas de una vivienda cuando ésta se vende?
El inmueble queda afecto respecto al año en curso y los tres años naturales anteriores. El nuevo propietario que adquiere la vivienda respondería de esa deuda hasta el límite de los tres años anteriores.
4ª.- ¿Qué puede hacer el que compra una vivienda y tiene que pagar cuotas de comunidad adeudadas por el vendedor?
El nuevo propietario podrá ejercitar acción de repetición contra el anterior propietario que le vendió, solicitando que le abone el total de las cantidades que ha tenido que pagar. Previamente es conveniente hacer un requerimiento por medio de burofax donde le solicite el abono de las cantidades de modo amistoso. En caso de que no abone, debe interponer demanda judicial para realizar la reclamación.
5ª.- ¿Cuándo prescribe la obligación de abonar las cuotas comunitarias?
La cuestión no es pacifica en la jurisprudencia menor, puesto que para unos Tribunales es aplicable el plazo de prescripción de cinco años indicado en el art. 1966.3 del Código Civil, y para otros el plazo general de 15 años establecido en el art. 1964 del mismo texto legal.
Parte de la jurisprudencia, considera que, las cuotas de comunidad son obligaciones de pago periódico establecidas en los arts. 9.1.e) y 14.b) LPH y art. 1089 CC, en relación con el art. 21 LPH. Por otro lado, entienden que el fundamento de la prescripción es la seguridad jurídica, que en el ámbito de las relaciones comunitarias, exige a la comunidad, reclamar las cuotas debidas, en beneficio de todos los comuneros, por la obligada solidaridad en el reparto y pago de los gastos, sin mayor dilación que la estrictamente necesaria que, desde luego, ni siquiera debiera agotar, por lo anterior, el plazo quinquenal señalado en el art. 1966.3 CC (AP de las Palmas, Sección 4.ª, Sentencia de 28 de noviembre de 2007).
Para otro sector de la jurisprudencia, el plazo de prescripción de la acción para reclamar cuotas comunitarias es de quince años, pues como indica la AP de Madrid, Sección 20.ª, Sentencia de 7 de febrero de 2008 «la obligación que se deriva del art. 9.5 LPH es inherente al derecho de propiedad y derivado de unos gastos generales, que deben ser aprobados en un presupuesto único, sin perjuicio de que su pago se pueda fraccionar con pagos periódicos, forma de pago que se establece fundamentalmente para facilitar el cumplimiento de la obligación que compete a todo propietario de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes sin limitación temporal, de manera que el plazo para reclamar su cumplimiento ha de ser el de quince años señalado para las obligaciones personales del art. 1964 CC y no el previsto en el número 3.º del art. 1966 CC que entendemos está previsto para obligaciones fijas por su cuantía y periódicas por su vencimiento».
6ª.- Dos personas son copropietarias de una vivienda, si dejan de pagar las cuotas de la comunidad de propietarios ¿Su responsabilidad ante la comunidad de propietarios es solidaria o mancomunada?
La obligación es solidaria, y así lo establece entre otras la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, Sentencia 1/2018 de 10 Enero de 2018: “en el concreto caso de gastos comunes derivados del régimen de propiedad horizontal la obligación de pago es solidaria entre copropietarios de un mismo piso”, y citando otras sentencias argumenta: «La obligación legal (artículo 9.5, de la Ley de Propiedad Horizontal ) de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se ha configurado por la jurisprudencia como solidaria, ya que ésta, en términos de la STS de 10 de julio de 1.990, presupone una identidad de la causa común obligacional, es decir, la unidad de la prestación hace a la misma indivisible, sin posibilidad de fraccionar el crédito o la deuda, de forma que se debe la totalidad o se es acreedor del todo. Presupuestos de solidaridad que concurren en la obligación aquí cuestionada, cuyo origen y concreción se encuentra en los artículos 5, párrafo 2 º, 9. 5 , y 14, párrafo 2º, de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual deriva del hecho mismo de que la contribución se determina con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, que impide se divida cuando son varios los propietarios en tantas partes como éstos sean, convirtiendo en divisible la obligación que por su origen y naturaleza es indivisible, sin perjuicio de fraccionamiento que imponga luego en el ámbito interno la relación de condominio a los fines de repercusión de lo pagado por un copropietario a un tercero en cumplimiento de sus obligaciones externas”.
7ª.- ¿Qué procedimiento hay que iniciar para hacer frente a un moroso?
El primer requisito para proceder a la reclamación de una deuda es que la propia comunidad acuerde en Junta tanto el importe de la deuda como el inicio de la reclamación. A partir de ese momento, se notificará al moroso el importe de lo que adeuda y en concepto de qué, anexionado el acta de la Junta en la cual se liquida la deuda. En el mejor modo, es por medio de un burofax enviado con acuse de recibo y certificación de texto, requiriéndole que abone la cantidad adeudada en un plazo breve de tiempo y avisándole que en caso de no hacerlo se ejercitaran las acciones judiciales oportunas.
8.- ¿Qué se puede hacer cuando el moroso no paga tras el requerimiento extrajudicial?
Si no procediese voluntariamente al pago tras el requerimiento extrajudicial, se debe interponer demanda de juicio declarativo que corresponda por la cuantía o solicitando el procedimiento de monitorio “especial para comunidades”. Es aconsejable el procedimiento monitorio (tramites más sencillos y mas barato). A dicha demanda habría que, incorporar el requerimiento efectuado, el certificado de deuda con el visto bueno del presidente, el acta aprobando la reclamación, y la acreditación la titularidad del inmueble.
9.- ¿Qué sucede cuando se presenta en el juzgado la demanda de juicio monitorio reclamando al vecino moroso las cuotas que debe?
Tras la admisión del juicio monitorio se requiere al moroso el pago de la deuda, en un plazo de 20 días o bien, que se oponga a dicho pago alegando lo que considere oportuno. A partir de ese momento, nos encontramos ante varios supuestos:
-Si paga, se acaba el procedimiento.
-Si no contesta, se dicta auto condenando al pago, que en caso de no proceder a cumplirse voluntariamente por el moroso deberá ejecutarse frente a los bienes del moroso.
-Si se opusiera, se abriría por un nuevo procedimiento que se despacharía a través del procedimiento declarativo correspondiente y concluiría tras el juicio con sentencia. Sentencia que en caso de no cumplirse voluntariamente, debería instar el cumplimiento forzoso mediante un nuevo procedimiento de ejecución.
10ª.- Se puede ampliar la ejecución, en los procesos monitorios de las comunidades de propietarios, sobre las nuevas cuotas vencidas después de haber presentado la demanda?
El apartado undécimo del art. 21 de la LPH sí preveía expresamente la acumulación de dichas ejecuciones. Pero dicho apartado fue derogado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, y a partir de entonces ha surgido jurisprudencia contradictoria:
– Así existe jurisprudencia que deniega la posibilidad de acumular las cuotas vencidas después de despachada ejecución al entender que las mismas constituyen deudas distintas y que la acumulación a la ejecución inicialmente despachada de deudas vencidas con posterioridad podría originar indefensión en el deudor al no poder oponerse a las mismas conforme a los trámites previstos en los arts. 817 y 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
– Pero también existe la jurisprudencia que admite ampliar la ejecución a las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda, y lo hacen por entender que la derogación del apartado undécimo del art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal fue como consecuencia que el mismo se subsumió dentro del art. 578 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
– Otra jurisprudencia, que también admite la acumulación a la ejecución abierta, al vencimiento de otras cuotas, la admite siempre que las cuotas por las que se solicita la ampliación de la ejecución sea por los mismos conceptos que la que ha originado la ejecución.
11ª.- Una de las viviendas de la comunidad de propietarios tiene un saldo deudor por impago de las cuotas correspondientes a 6 meses, pero dicha vivienda está ocupada por la ex mujer del propietario a la que se le ha atribuido el uso en sentencia de divorcio, ¿contra quién debe dirigir la comunidad de propietarios la demanda en reclamación de las cuotas impagadas?
En el caso de que la vivienda o local estén ocupados por un usufructuario, arrendatario, precarista o por el cónyuge no titular al que se le haya atribuido el derecho de uso de la vivienda familiar, con independencia de que en las relaciones internas con el titular estén obligados a pagar las cuotas comunitarias, el juicio monitorio deberá dirigirse en todo caso contra el propietario.
12ª.- ¿Qué gastos previos al proceso puede reclamar la comunidad de propietarios cuando se dirige contra el vecino moroso?
El párrafo tercero del art. 21 LPH tan sólo permite reclamar «los gastos del requerimiento previo de pago», expresión con la que se refiere al requerimiento extrajudicial. Por tanto, tan solo se podría reclamar el coste del burofax, y no se pueden reclamar los honorarios extraprocesales de un letrado. El coste del burofax, dependiendo del número de hojas puede variar, pero el coste aproximado del envío con certificación de texto y acuse de recibo es entre 25 y 30 euros.
13ª.- ¿Contra quién debe entablar la demanda la comunidad de propietarios cuando los titulares de la vivienda o local son varias personas?
La comunidad podrá dirigir la petición de juicio monitorio frente a uno sólo de ellos al ser una obligación solidaria. De todos modos, es conveniente dirigir la petición frente a todos, no sólo porque habrá más posibilidades de embargar bienes o derechos de cada uno de ellos sino también para poder solicitar el embargo de la vivienda o local en su totalidad, pues en otro caso el registrador sólo anotará la traba respecto de la parte que corresponda al ejecutado. No constituye un impedimento para demandar a todos que alguno se halle en paradero desconocido, pues dicha circunstancia no va a entorpecer el proceso, al ser posible el requerimiento por edictos (art. 815.2 LEC); tampoco afecta a la competencia territorial dado que en el juicio monitorio del art. 21 LPH no sólo es competente el Juez de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor sino también el del lugar en que está sita la finca (art. 813 LEC).
14ª.- ¿Sí la vivienda es ganancial se debe demandar a ambos cónyuges?
Esta cuestión no es pacífica. En principio para poder anotar el embargo de la vivienda bastaría con demandar a uno de ellos, y notificarle al otro el embargo. Ahora bien, debemos tener en cuenta que la afección del piso o local por la anualidad corriente y las tres anteriores constituye una carga real que determina que el ejercicio de esta reclamación exceda del ámbito de la obligación personal, debiendo dirigir la acción contra ambos esposos, como titulares de la sociedad legal de gananciales, si no queremos que nos aleguen la excepción de litis consorcio pasivo necesario.
15ª.- El adquirente de la vivienda ha convenido con el vendedor en la escritura de compraventa el descuento del precio de las deudas comunitarias pendientes, ¿contra quién debe dirigir la demanda la comunidad de propietarios, si el comprador (actual propietario) no abona su importe a la comunidad?
La responsabilidad es solidaria de las anualidades cubiertas por la afección real, y puede demandar a cualquiera. Y respecto a las anualidades anteriores a tres años lo más adecuado es reclamárselas al propietario anterior, ya que no se puede defender que exista una subrogación en la deuda si la comunidad no ha consentido (art. 1205 CC) y ello aun cuando en el contrato de compraventa se haya pactado que el comprador se hacía cargo de las deudas comunitarias pendientes o que incluso se hubieran descontado del precio, sin perjuicio de que el vendedor pueda repetir frente al comprador dicho importe.
16ª.- ¿El nuevo propietario (comprador) responde con sus bienes de las deudas que el anterior propietario (vendedor) tenía con la comunidad?
La respuesta es no, y ello deriva de lo dispuesto en el art. 9.1 e) LPH que concreta su responsabilidad al propio inmueble adquirido. El adquirente no responde con todo su patrimonio sino sólo con la vivienda o local, dado que en puridad no es deudor de las cuotas comunitarias que ha dejado de abonar el anterior propietario sino que únicamente ostenta la titularidad de un bien especialmente afecto al pago de la obligación (art. 538.2.3.ª LEC).