Saiz García, Abogado de Albacete con experiencia le ofrece sus servicios para solucionar cualquier problema sobre su comunidad de bienes, entablando el procedimiento que corresponda para la defensa de sus intereses, contra terceros o alguno de sus comuneros; y oponiéndonos a cualquier reclamación que se dirija contra la comunidad de bienes. Será informado de los derechos y obligaciones de los comuneros. Primera consulta gratuita.

Todo derecho subjetivo requiere la existencia de uno o varios titulares; es en este último supuesto en el que se origina el fenómeno de la comunidad. Este planteamiento explica que la situación de comunidad crea entre los comuneros o cotitulares una suerte de relaciones jurídicas, para cuya organización o funcionamiento se articulan dos modelos que desembocan en los dos tipos básicos de comunidad: la comunidad romana «pro indiviso» y la comunidad germánica o «en mano común». El sistema seguido por el Código Civil español, de acuerdo con nuestra tradición histórica, acoge la concepción romana de la comunidad ordinaria, por cuotas, partes ideales o abstractas, las cuales no tienen concreción material hasta el instante de la división. Sin embargo, el sistema español también otorga un lugar al sistema germánico o en mano común en ciertas y especiales formas de comunidad. En estas, los condueños forman una colectividad a la que pertenece la cosa o derecho, sin que corresponda a ninguno de ellos la propiedad de una cuota real o ideal, ni la facultad de ejercitar la acción de división.

1ª.- ¿Dónde está regulada la comunidad de bienes?

La comunidad de bienes se regula en el Título III del Libro II, bajo la rúbrica «De la comunidad de bienes» artículos 392 a 406 CC, y su existencia se da cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, los cuales, contribuyen, cada uno de ellos, a sufragar los gastos y percibiendo los beneficios o frutos que le correspondan de conformidad con su cuota de participación. A pesar de que la regulación del artículo 392 CC utiliza el término propiedad, resulta una imprecisión, dado que la propiedad solo puede recaer sobre cosas corporales, mientras que la comunidad de bienes podrá recaer sobre toda clase de derechos.

Tal imprecisión tiene su origen en la confusión entre comunidad de bienes y copropiedad o condominio, dado que ambos tienen en común la pluralidad de sujetos que ostentan la titularidad, sin embargo, la copropiedad, como derecho real, solo podrá recaer sobre cosas específicas, de tal forma que el artículo 392 CC está referido tanto a la cotitularidad de bienes y derechos reales como a la de créditos, así se establece por la Jurisprudencia, admitiendo que el artículo 392 CC se refiere tanto a la propiedad como a otros derechos, lo que autoriza a que se puedan tener en comunidad no solo bienes y derechos, sino también créditos, quedando sometida a las normas de las obligaciones mancomunadas y solidarias, que regulan los artículos 1137 CC y ss. (STS 14 de noviembre de 1998, rec. 3121/1996).

Lo cierto es, que, en la práctica, se acostumbra a confundir el término «comunidad» que constituiría el género con el término «copropiedad» que constituiría la especie, llegando a utilizar el término comunidad para aludir a la copropiedad o condominio, por ser, la comunidad, más usual en la práctica.

La comunidad surge cuando la titularidad individual del derecho se transforma en cotitularidad, cuyos requisitos fundamentales son:

  • Pluralidad de sujetos, presupone la distribución de la relación real entre dos o mas personas.
  • Unidad de objeto, que no significa un único objeto, sino que la titularidad colectiva ha de recaer sobre un mismo elemento o conjunto de elementos.
  • Atribución de cuotas.

2ª.- ¿Qué tipos de comunidades de bienes podemos distinguir?

Si atendemos al origen que pueden tener las comunidades de bienes, podemos distinguir claramente dos tipos:

  • Las comunidades voluntarias: estas comunidades se constituyen por la voluntad de varias personas de adquirir o explotar un bien o derecho conjuntamente. Este es el caso de cuando varios se asocian bajo una comunidad de bienes.
  • Las comunidades incidentales: en este caso la comunidad surge no por la voluntad de los comuneros, sino que viene impuesta, como por ejemplo en el supuesto de una sucesión, los herederos son los comuneros de una comunidad en la que son copropietarios de la herencia.

3ª.- ¿Cuál es el régimen jurídico de las comunidades de bienes?

El artículo 392, en su párrafo segundo, señala que «[a] falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título». Este artículo da respuesta al régimen (o la disciplina) por el que se rige la comunidad de bienes, conforme a las siguientes premisas:

— En primer lugar, rige la voluntad de los cotitulares del derecho (copropietarios, condóminos, comuneros o partícipes), conforme al principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del CC). En caso existan pactos («contratos») destinados a regular las relaciones que entre ellos va a producir la situación de comunidad, estos valdrán salvo que contradigan las normas imperativas contenidas en el título III, que son las referidas en los artículos 398.3, 400, 403 y 405 del CC.

— En segundo lugar, rigen las disposiciones especiales propias de la comunidad concreta especial de la que se trate y que ya cuentan con su régimen específico. En el CC español serían las relativas a la sociedad legal de gananciales (artículos 1.344 a 1.410), la comunidad hereditaria (artículo 1.051), etcétera. Asimismo, también las leyes que regulan las «propiedades especiales»: entre otras, la de Propiedad Industrial o la de Propiedad Intelectual, así como la Ley de Aguas —leyes que, no obstante presentan importantes particularidades.

— En tercer lugar, rigen las disposiciones generales que el título III del libro II (artículos 392 y siguientes del CC) dedica a la comunidad de bienes y derechos. No es que estas disposiciones tengan un carácter supletorio, sino que, a falta de previsiones contractuales, se aplican las reglas de la comunidad. Así, si existe contrato del que la comunidad es consecuencia no se aplican y, del mismo modo, tampoco se aplicarán si la comunidad está regulada por disposiciones especiales, cuando las haya. En igual sentido se pronuncia la jurisprudencia.

Puede colegirse que los comuneros, cotitulares o condóminos pueden regular de manera diversa o distinta a lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del CC sus relaciones. A este resultado conduce la fuerza expansiva del principio de autonomía de la voluntad (artículo 1255 del CC y artículo 392.2 del CC). En caso contrario, entran en juego las escasas reglas legales que ordenan esas relaciones entre los partícipes, sin que esto signifique que estas reglas tienen carácter dispositivo o pueda llevar a dicho equívoco, pues algunas gozan de carácter imperativo (artículos 398.3, 400, 403 y 405 del CC).

4ª.- ¿Cuál es la diferencia entre una comunidad de bienes y una sociedad civil?

La sociedad civil y la comunidad de bienes son dos formas para organizar un patrimonio común. No obstante, hay que saber diferenciarlas ya que no son lo mismo. El Tribunal Supremo (TS, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 de Julio de 2012) especifica que “la diferenciación entre la situación de comunidad de bienes y la de sociedad no resulta siempre fácil, sobre todo en aquellos supuestos en donde no se da una idea clara de su formación por voluntad de los interesados. Dicha dificultad resulta lógica en estos casos, dada la proximidad conceptual de las figuras en liza, si bien, como se declara en la meritada sentencia de 24 de julio de 1993, debe concluirse que, pese a este inevitable parentesco, estamos ante dos regímenes jurídicos distintos; por lo que resulta conveniente, desde el plano doctrinal, la profundización de los extremos diferenciales que pueden informar una u otra aplicación normativa.”

De las diferencias existentes entre ambas destacamos:

  • En la sociedad, la titular del patrimonio que han aportado los socios es la propia sociedad. En cambio, en la comunidad de bienes el patrimonio sigue siendo propiedad de los comuneros que lo han aportado a la comunidad. La principal diferencia la encontramos en que en la Comunidad de Bienes ha de existir una propiedad que pertenece pro-indiviso a varias personas (comuneros). En cambio en la Sociedad Civil los socios pueden aportar entre otras cosas: bienes, dinero, trabajo o industria.
  • La comunidad de bienes no tiene una personalidad jurídica diferente a la de los comuneros, mientras que la sociedad tiene personalidad jurídica propia.

El TS, Sala Primera, de lo Civil, en Sentencia de 17 de Julio de 2012, Ponente: Orduña Moreno, Francisco Javier – Nº de Sentencia: 471/2012 – Nº de Recurso: 116/2010 (Ref. CJ 152348/201) analiza el tema y se pronuncia en estos términos: “la doctrina científica ha tratado de establecer otros criterios diferenciales, particularmente respecto del hecho de la «voluntariedad» o «involuntariedad» en la formación de la situación jurídica, o del carácter decisivo de «la idea de personalidad jurídica» de la sociedad. Según el primer criterio la comunidad se presenta como una situación involuntaria e incidental provocada, ya por una disposición legal, o bien como consecuencia de determinados hechos jurídicos, caso de la muerte del causante; frente a ello se destaca la voluntariedad de las partes que implícitamente anida en la configuración de la sociedad como contrato. Por el segundo criterio, la sociedad resulta calificada como tal con base a la nota de su necesaria personalidad jurídica que se erige como titular del patrimonio constituido por los bienes aportados por los socios; por contra, las sociedades sin personalidad jurídica serían siempre meras comunidades de bienes. En general, como se ha dejado entrever, estos criterios pecan de excesiva simplicidad y carecen de un valor absoluto y conceptual en el terreno de la interpretación . Así, por ejemplo, el propio artículo 392.2 del Código Civil contempla la posibilidad de la formación de comunidades por voluntad de los interesados, y del mismo modo puede inferirse esta finalidad del acto, sin mas concreción, del cual se derive una adquisición pro-indiviso entre los partícipes del mismo. Por lo demás, como veremos a continuación, la existencia de la denominada «afectio societatis», como posible criterio diferencial derivado de la voluntariedad de las partes, requiere una mayor concreción que el «mero ánimo de constituir o estar en sociedad». En parecidos términos respecto al criterio de personalidad jurídica como factor determinante en la diferenciación propuesta pues, al margen de las puntualizaciones realizadas en relación con la remisión prevista en el artículo 1669 del Código Civil , en nuestro sistema la calificación jurídica de la situación de la sociedad, como fenómeno jurídico, es previa y autónoma respecto de la posible concesión de personalidad, de forma que esta se presenta como una consecuencia de aquella y no al revés.

Por otra parte, y con mayor incidencia y concreción respecto de la cuestión objeto de estudio, la doctrina ha tratado de buscar el hecho diferencial en la noción de «explotación económica»; de este modo la sociedad, como situación dinámica, ordenaría su explotación con arreglo a una organización económica de sus medios (empresa), y con la finalidad preferente de lograr unas ganancias para partirlas entre sus partícipes. Por contra, la comunidad ordenaría su explotación, de forma estática, con arreglo a la mera utilización y aprovechamiento consorcial de los bienes, conforme a su función productiva y a la finalidad de conservación o mantenimiento de los mismos.

En síntesis, de acuerdo con lo expuesto, puede afirmarse que si bien estos criterios diferenciales pueden informar o favorecer las perspectivas generales de la posible diferenciación de las figuras en liza, no obstante; por sí solos carecen de valor determinante para su respectiva aplicación, de forma que deben ser integrados y cumplimentados por los criterios hermeneúticos de todo proceso de interpretación, ya resulte este del marco de interpretación del negocio jurídico creador de la situación, o bien del proceso de interpretación de los actos y comportamientos concluyentes al respecto.

Cuando la formación de la situación jurídica resulte dudosa, generalmente por carecer de un negocio jurídico de creación o desenvolvimiento de la misma, el proceso de interpretación debe seguir las siguientes pautas:

A) La valoración del título que originó la situación de indivisión, conforme a los criterios hermeneúticos generales, y de acuerdo a la naturaleza mortis-causa o intervivos de la misma, con especial aplicación a este último caso, si diere lugar, a la valoración de las conductas de las partes como medio interpretativo y a los usos de los negocios o del tráfico (1284 y 1287 del Código Civil).

B) De acuerdo con el criterio diferencial señalado con anterioridad, el examen del tipo o modo de explotación de los bienes puestos en común, de forma que, como criterio de interpretación general, la explotación conjunta con criterios y organización de empresa debería entenderse como una situación de sociedad, mientras que su mera utilización y aprovechamiento consorcial debería entenderse como situación de comunidad.

C) La aplicación, en su caso, de las doctrinas de los actos concluyentes y de los propios actos.

D) Respecto a la incidencia de la voluntad de las partes en el desenvolvimiento de la situación, y particularmente en relación con la denominada «affetio societatis», como criterio diferencial, debe señalarse que su aplicación como criterio interpretativo va mas allá de la constatación del mero ánimo o disposición de estar en una situación de sociedad, requiriéndose a los partícipes la realización de actos de configuración potestativa que inequívocamente tiendan a la creación de una situación real y efectiva de sociedad civil.

E) Si la aplicación de los anteriores criterios no resuelven las dudas acerca de la calificación que merezca la situación objeto de estudio entonces se deberá aplicar el criterio «pro-communio» que se deriva de la mayor fuerza expansiva y sistemática que implícitamente viene en la generalidad del concepto de comunidad”.

5ª.- ¿Cuál es la diferencia entre una comunidad de bienes y una sociedad limitada?

Las diferencias esenciales son:

  • La Sociedad Limitada se puede constituir por un solo socio sin que exista un límite máximo, la CB requiere mínimo dos socios.
  • La Sociedad Limitada se constituye ante notario a través de unos estatutos y una escritura pública que han de presentarse posteriormente en el Registro Mercantil, en cambio la CB puede constituirse en documento público o privado.
  • En cuanto a la responsabilidad social se refiere, en la SL será siempre solidaria y limitada al capital social de la sociedad, y en la CB solidaria e ilimitada al ser autónomos.
  • La Sociedad Limitada llevará por nombre un término que no esté registrado con anterioridad e irá seguido por la expresión Sociedad Limitada (S.L.) o Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.), y la comunidad de bienes un termino y la expresión Comunidad de Bienes (C.B.).
  • El capital social mínimo de la Sociedad Limitada será de 3.000 euros que se podrá desembolsar bien en dinero o en especie, y para las comunidades de bienes no se les exige una aportación mínima.
  • La CB tributara por el IVA y sus comuneros por el IRPF, mientras que la Sociedad Limitada está obligada a tributar a través de la declaración de IVA y del Impuesto de Sociedades.

La Sentencia del TS nº 471/2012, de 17 de julio entiende que «… la sociedad, como situación dinámica, ordenaría su explotación con arreglo a una organización económica de sus medios (empresa), y con la finalidad preferente de lograr unas ganancias para partirlas entre sus partícipes. Por contra, la comunidad ordenaría su explotación, de forma estática, con arreglo a la mera utilización y aprovechamiento consorcial de los bienes, conforme a su función productiva y a la finalidad de conservación o mantenimiento de los mismos».

6ª.- ¿Pueden conceptuarse como comunidades de bienes la comunidad “pro divisio” y la medianería?

La respuesta es no. Puede colegirse que en las situaciones referidas (comunidad pro diviso y medianería) no hay comunidad o, desde luego, la existente no responde al tipo de la llamada comunidad pro indiviso. Por ello, dichas situaciones gozan de un régimen separado y no les son aplicables las reglas de la comunidad ordinaria (ex artículo 392 del CC).

En la comunidad pro diviso, o también llamada propiedad dividida, el poder que el dominio encierra, en lugar de atribuirse a diversos titulares por partes alícuotas, se distribuye entre ellos. Así ocurre en la enfiteusis, en la que los dos cotitulares del derecho de propiedad sobre la finca enfitéutica (el dueño directo y el dueño útil) tienen repartidos los poderes que el dominio comporta (artículos 1604, 1605 y 1628 al 1654 del CC). También sucede lo mismo en aquella situación en la que el suelo y el vuelo de una finca, o el suelo y el arbolado, con sus respectivos aprovechamientos, pertenecen a titulares distintos, entre otros casos. Precisamente, se hace hincapié en que los problemas derivados de la comunidad pro diviso surgen porque se divide el objeto del derecho real, aunque la cosa no se divida materialmente, en razón de los diversos aprovechamientos de la misma.

La medianería, aunque el Código Civil la regula dentro de «las servidumbres legales», no constituye en rigor técnico una servidumbre, al no existir un predio dominante y un predio sirviente. Tampoco resulta clara su conceptuación como comunidad, aunque el artículo 579 del CC se refiere a ella denominándola mancomunidad. La Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2016 ha declarado que la medianería implica «una comunidad […] de propietarios de predios contiguos sobre un elemento común, como el muro, que es medianero entre tales predios», sin que se trate de servidumbre, «ni situación de copropiedad, ya que a cada propietario le corresponde la propiedad exclusiva de su parte, si bien sometido a límites en interés del otro».

En consecuencia, la medianería puede calificarse como una forma especial de indivisión o un condominio especial en el disfrute o utilización de la pared medianera (comunidad indivisible). Así, el muro medianero no pertenece dividido por la mitad a cada uno de los propietarios contiguos, porque la característica es «la indivisión en toda su extensión y espesor» (véase la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de noviembre de 1932). La medianería se diferencia, pues, de la comunidad de bienes en que no es divisible (artículo 576 del CC) y en que cada propietario podrá usar de la pared medianera en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad (artículo 579 del CC).

7ª.- ¿La convivencia more uxorio hace surgir de forma automática una comunidad de bienes entre la pareja de hecho que adquiere determinados bienes?

En algunos casos, se ha interesado que se declare la existencia de una comunidad de bienes integrada por una serie de bienes adquiridos durante el tiempo en que existió la unión extramatrimonial (vivienda, el ajuar, enseres, mobiliario y equipamiento de esa vivienda, y una motocicleta). La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 22 de febrero de 2017 considera no acreditada la existencia de una comunidad de bienes, ya que no existió pacto expreso para su constitución, ni tampoco hubo actos concluyentes e inequívocos realizados por las partes durante el tiempo que duró la convivencia de los que fuera posible deducir la existencia de la comunidad.

Por tanto, el mero y exclusivo hecho de que se inicie una convivencia more uxorio no lleva aparejado el surgimiento automático de una comunidad de bienes —bien se la llame gananciales, sociedad universal de ganancias, condominio ordinario o de cualquier otra forma—.Para que esta exista, es preciso que los interesados —por pacto expreso, incluso tácito (facta concludentia)— evidencien una inequívoca voluntad de hacer comunes todos o algunos de los bienes adquiridos durante la unión de hecho. A sensu contrario, de no acreditarse el referido pacto tácito, es obligatorio declarar la inexistencia de comunidad.

8ª.- ¿Qué derechos tienen los comuneros?

Siguiendo los artículos 394 y siguientes del Código Civil, vemos que los comuneros pueden disponer de la cosa común, pero eso sí, sin perjudicar a la comunidad. Además, tienen derecho a participar de los beneficios. Si alguno de ellos quiere renunciar a la Comunidad de bienes podrá hacerlo liberándose así de las deudas vencidas y futuras, es decir, su responsabilidad se extinguirá en el momento de la renuncia. Puede también ejercer la acción para dividir la cosa común, lo que pondría fin a la comunidad. Por último, si uno de los comuneros decide vender su cuota, el resto de socios tendrán derecho de retracto, es decir, tendrán preferencia para adquirir dicha cuota por delante de terceros.

Los comuneros tienen derecho a:

  • Usar y disponer de la cosa común sin perjudicar a la comunidad. En cuanto al uso y disfrute de las cosas comunes, cada comunero tiene derecho y puede utilizar por sí solo la cosa común. Todos los demás tienen derecho a este uso y disfrute en su integridad: se trata de la simultaneidad y la solidaridad o «uso solidario» de la cosa común (ex artículo 394 del CC). Sin embargo, para armonizar los derechos iguales de los partícipes y su simultaneidad, la norma establece los límites al derecho autónomo de cada uno de ellos. Esos límites son los siguientes: respetar el destino de la cosa, el derecho de los demás comuneros o partícipes y no perjudicar el interés de la comunidad. Así, mientras no se verifique el incumplimiento de los referidos límites, cada uno es libre de realizar cualquier clase de actos en la cosa; y el otro o los otros comuneros no pueden impedírselo. Las decisiones sobre la administración y el disfrute de la cosa común se acuerdan por mayoría de los comuneros o cotitulares que representen la mayoría —no de personas, sino de cuotas—, salvo pacto o acuerdo en contrario (artículo 398 del CC). Por ello, las partes pueden establecer cualquier otra forma de adopción de acuerdos de administración de la cosa en común. Esta forma de toma de acuerdos por simple mayoría puede variar en función del acto de que se trate, pues en ocasiones se plantean dudas sobre si estamos ante un acto de administración o disposición; y, en caso de un acto de disposición, se requiere la unanimidad.
  • Participar en los beneficios: el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, es proporcional a las respectivas cuotas que se presumen iguales (presunción iuris tantum) mientras no se pruebe lo contrario.
  • Renunciar: Cualquiera de los comuneros que no quiera seguir formando parte de la comunidad de bienes podrá renunciar a su cuota. De esta forma se libera de las deudas vencidas y futuras y por tanto ya no tendrá responsabilidad.
  • Ejercer la acción de división: cada comunero puede en cualquier momento dividir la cosa común, poniendo fin así a la comunidad.
  • Defender de la cosa común: Cada comunero podrá ejercer las acciones correspondientes a la defensa de la propiedad para proteger la cosa común frente a cualquier tercero ajeno a la comunidad. Por tanto, la facultad de comparecer en juicio asiste a cualquier partícipe en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, tanto para ejercitarlos como para defenderlos (Sentencias del Tribunal Supremo, 28 de abril de 1923, 17 de junio de 1927, 24 de octubre de 1973, 13 de noviembre de 2001). En dichos casos, la sentencia dictada a su favor beneficiará a los demás comuneros, sin que les perjudique la sentencia adversa o contraria. Así, puede ejercitar la acción reivindicatoria en beneficio de todos (resolver un contrato de arrendamiento), pero no podrá resolver un contrato de compraventa de la cosa común, por considerarse esta actuación un acto de disposición que requiere actuación conjunta de todos los partícipes.
  • Retracto: Cuando uno de los comuneros quiera vender su cuota, los demás miembros de la comunidad tendrán un derecho preferente de adquisición sobre terceros.

9ª.- ¿Qué obligaciones tienen los comuneros?

En cuanto a las obligaciones, los acuerdos que se tomen para administrar la comunidad, por mayoría de cuotas, serán obligatorios para todos los socios. Además, ninguno de los socios comuneros podrá alterar la cosa común sin contar con el consentimiento del resto.

Los comuneros tienen las siguientes obligaciones:

  • Régimen de administración: Los acuerdos que se tomen tienen que ser adoptados por mayoría de cuotas, y será obligatorio para todos. El régimen jurídico respecto de los actos de administración y disposición de los comuneros o condueños para con la cosa común está previsto en los artículos 397 y 398 del CC. En dichos artículos se establece las mayorías que se exigen para los distintos acuerdos.
  • No alteraciones de la cosa común: Ninguno de los comuneros puede alterar la cosa común sin consentimiento de los demás. Si se quiere alterar se necesita unanimidad.
  • Contribuir a los gastos. También se habla de la proporcionalidad con respecto al deber que tienen todos los copropietarios de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común en proporción a sus cuotas. Dicha obligación puede ser exigida por cualquier copropietario al resto de partícipes y solo se podrá eximir de esta obligación quien renuncie a su parte del dominio (artículo 395 del CC).
  • En el caso de responsabilidad por deudas frente a terceros, rige el criterio o la regla de la solidaridad —a diferencia de la comunidad germánica, donde la responsabilidad por deudas y cargas de la comunidad se rige por regla de la mancomunidad—. Ello es así sin perjuicio de que, en las relaciones internas entre los comuneros, cada uno de ellos responda por las deudas y cargas de la comunidad en proporción a sus respectivas cuotas (393.1 del CC).

10ª.- ¿Las comunidades de bienes tienen capacidad para ser parte actora en la jurisdicción civil?

La respuesta viene dada por el art. 6 de la LEC, que parece admitir – así lo interpreta la Jurisprudencia mayoritaria – que puedan ostentar la condición de parte demandada (art. 6.2), pero no de parte demandante al no encajar en el art. 6.1 5º de la LEC, que dispone que “podrán ser parte en procesos ante los tribunales civiles las entidades sin personalidad jurídica a la que la ley reconozca capacidad para ser parte”, dado que las comunidades de bienes ni ostentan personalidad jurídica ni la ley les reconoce capacidad para ser parte, a diferencia de lo que sucede con las comunidades de propietarios (art. 13 LPH). Ello significa que habrán de ser los propios miembros quienes, individual o colectivamente, actúen en beneficio de la comunidad.

EXCEPCIONES: existen, al menos, dos supuestos excepcionales en que cabe defender que las comunidades de bienes si ostentan capacidad para ser parte demandante en el ámbito de la jurisdicción civil, a saber:

  1. Cuando el destinatario de la acción no sea un tercero ajeno a la propia comunidad, merecedor de la protección que dispensa el legislador. La finalidad perseguida por el legislador es evitar que litiguen, en perjuicio de terceros, quienes mantienen en secreto sus pactos. Y atendiendo a la misma finalidad de protección de terceros, el art. 6.2 de la LEC si parece admitir que entidades sin personalidad jurídica puedan ser demandadas por parte de quienes contratan con ellas. Es decir, el legislador no excluye la posibilidad de que puedan actuar en procedimientos judiciales, sino que se limita a establecer una serie de normas encaminadas a proteger a quienes se relacionen con entidades sin personalidad jurídica de las que no formen parte o cuyos pactos les sean ajenos, por lo que considero que la aplicación del art. 6 de la LEC deberá realizarse atendiendo a las circunstancias de cada caso concreto, obviamente protegiendo los derechos e intereses legítimos de quienes puedan resultar afectados (art. 7.3 LOPJ), pero igualmente desde una perspectiva razonable y en favor del derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 C.E.). La SAP de Huesca (Sección 1ª) núm. 255/2005, de 26 de octubre, argumenta que la expresión “en todo caso” del art. 6.2 de la LEC significa que los entes sin personalidad a que se refiere dicho precepto siempre, con carácter general, van a poder ser demandados (para proteger a terceros), pero no excluye la posibilidad de que sean parte actora cuando concurran circunstancias que así lo justifiquen. Se reproduce su FJ 1º: “Aunque el artículo 6.2 objeto de comentario habla únicamente de capacidad procesal cuando tales entidades sean demandadas, al mismo tiempo utiliza la expresión «en todo caso», cuyo significado no puede ser otro que las entidades allí mencionadas tienen siempre, sin excepción, capacidad para comparecer en juicio en el lado pasivo del litigio –con el evidente fin de proteger a terceros–, pero no excluye su capacidad procesal en el ámbito activo del pleito, como demandantes, la cual puede ser admisible al menos en determinados supuestos concretos –no con carácter general como ocurre cuando las entidades sin personalidad son demandadas–, dependiendo de las circunstancias; y esta solución se corresponde, además, con el relativismo con que la Ley de Enjuiciamiento Civil trata la capacidad procesal en su artículo 6.1, al permitir ser parte, por ejemplo, al nasciturus o a las masas patrimoniales”.
  2. Cuando el destinatario de la acción haya reconocido a la comunidad dicha capacidad dentro o fuera del pleito. En definitiva, se justifica la admisión de la capacidad para ser parte de las entidades sin personalidad aplicando la doctrina de los «actos propios», en virtud de la cual no puede negar dicha capacidad quien la viene reconociendo dentro o fuera del pleito, pues ello supondría una vulneración del principio de respeto a los actos propios, vetado por los arts. 7 del C.C. y 11.2 de la LOPJ, que dice así: “Los Juzgados y Tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal”. En tal sentido puede citarse la SAP de Madrid (Sección 18ª) núm. 590/2005, de 13 de octubre (JUR 2005, 252184), cuyo FJ 2º dice así: “Como segundo motivo de recurso se alega la falta de capacidad para ser parte de la actora, alegación que se funda en esencia en la inexistencia de Comunidad de Propietarios y Entidad Urbanística Colaborada de haber sido rechazada su inscripción como tal entidad colaboradora, (…) no cabe la alegación de la falta de capacidad para ser parte de la actora, puesto que su legitimación le ha sido reconocida extrajudicialmente por actos propios anteriores de los demandados”.

11ª.- ¿Está obligado el comunero a permanecer en situación de indivisión?

A la procedencia o libre ejercicio de la acción de división de la cosa que se ostenta en comunidad o copropiedad se refiere el artículo 400 del CC, que preceptúa: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. / Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”. Nuestro derecho reconoce explícitamente que cualquiera de los comuneros pueda salir, en cualquier momento, de la situación de comunidad. Esta regla no tiene otra excepción que el pacto entre los condóminos, y, aun así, con las limitaciones que el citado artículo establece.

Así, «mientras dure la indivisión, a cada comunero le corresponde una cuota ideal y abstracta sobre todos y cada uno de los bienes, objeto del condominio [….] y que, al ponerse fin a la indivisión, tiene derecho a que su cuota ideal o abstracta se concrete o materialice en una parte real y física de cada uno de los bienes de los que es condueño, si los mismos son divisibles» (Sentencias del Tribunal Supremo, 16 de febrero de 1991 y 19 de octubre de 2012). En consecuencia, y en lo referente a sus efectos, cuando la cosa común es divisible se procederá a la división material y cada comunero percibirá una porción con arreglo a su participación. En el caso de que tal división no fuera posible (indivisibilidad), se le atribuirá a cada uno la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta (en pública subasta a falta de acuerdo entre los comuneros).